湾岸協力会議（GCC）加盟国のその他不動産市場と同様に、サウジアラビアの不動産部門は近年、不動産価格と家賃の下落によりかなりの圧力を受けている。

炭化水素の生産割当、世界的な石油およびガス価格の抑制、地政学的緊張はすべて、この国の経済成長を妨げている。多角化推進の下で外国投資を誘致するために、王国は一連の社会経済改革を採用した。これらの方策に加えて、2020年から2022年にかけての平均経済成長率が2.3％回復すると予想され、不動産市場を支えている。

銀行部門の不動産のエクスポージャーは、2019年半ばの時点で民間部門に対する総与信額の17％に含まれる。サウジアラビアの銀行は、問題のある契約者のエクスポージャーのかなりの部分を帳消しにしているようだが、資産内容の指標の変動性を排除していない。

住宅ローン・ポートフォリオは、サウジアラビア通貨庁（SAMA）によって導入された政府補助金プログラムと規制面の優遇措置に支えられて、過去2年間で急速に拡大している。ほとんどが給与に割り当てられたままのため、銀行は資産評価リスクではなく失業リスクにさらされている。しかし、これまでのところ住宅ローンのリスク費用は軽微である。

それにもかかわらず、融資による住宅ローンのエクスポージャーに対する規制要件の緩和を含む、住宅取得能力を促進する政府の努力は、長期的にはリスクの蓄積を意味する可能性がある。現在、リスクはまだ格付けに反映されている。

一般的な市場の傾向は、さまざまなセグメントにわたり価格と賃貸料が低下し、部門は経済成長の予想外の変化に敏感になっている。リヤドとジェッダでは、住宅の販売価格と家賃が下落したため、住宅の実績は緩やかであった。供給は緩やかに増加する予定だが、主に外国人に適用される新しい増税に続く、外国人労働者の撤退によりセグメントは圧力を受け続けると予想される。

サウジアラビア国民の住宅所有率を高めるために、開発者に手頃な価格の住宅の建設を奨励したり、銀行に住宅ローンの選択肢を増やすように奨励するなど、政府のイニシアチブを期待する。サウジアラビアは最近、投資を誘致するために一部の外国人に永住権を提供するプログラムを承認した。これにより価格が上昇する可能性もある。さらに、規制の改善により、部門への透明性と投資の促進を予測している。

商業市場は非常に細分化されており、供給経路での新規供給は限られている。ビジョン2030の下で新たに作られた政府企業からの需要により、Aグレードの事務所スペースの需要は十分にある。しかし、市場の残り部分では賃貸の減少が続いている。ジッダでは、トレンドもマイナスであり、空室率は21パーセントにも上る。

小売市場は、特に都市以外では、競争が激しく組織化されていない。経済成長が鈍いということは、小売業の賃料にマイナスの影響を与え、小売業環境の軟調を意味する。リヤドとジッダ、特に地域およびコミュニティモールの賃料は、前年比で5％低下し、今後2年間でより多くの供給が予想されるため、低下傾向にある。

サウジアラビアと近隣諸国の主な違いは、地元住民の人口と人口動態の規模である。市民10～15％のUAE人口約950万人と比較して、サウジアラビアの人口は3,300万人以上であり、そのうち60〜65％が市民である。

現在の住宅部門の過剰供給により、ドバイ市場は2019-2020年も引き続き圧力を受け、短期的には有意な回復はないと考える。何百万人もの訪問者を首長国に誘致すると予想される2020年ドバイ国際博覧会は、市場感情にプラスの影響を与える可能性がある。以前のサイクルに比べて価格の下落は緩やかであるため、有意義な回復にはさらに時間がかかると考える。

対照的に、サウジアラビアは近隣諸国よりも資産供給を管理する機会があり、人口の増加と人口動態の急速な変化が大きな強みである。その若年人口は、可処分所得の増加、生活の質の向上、都市部への選好を増加させている。一方、女性の労働力への参加が増えると、家計の支出が増加する。

サウジアラビア住宅ビジョン実現プログラムの下で、政府はサウジアラビア国民の住宅所有率を前年比で10％上昇させることを目指している。これを達成するには、供給を増やすために、共同の社会的住宅プログラムを確立すると同時に、不動産に対する民間部門資金の利用可能性を高め、中所得および低所得の住宅備蓄を増やす必要がある。

また国は、コワーキングスペース、コリビングの発展、オンラインショッピングなど、従来の実店舗を崩壊させる新しいコンセプトを積極的に計画することもできる。

サウジアラビアの人口動向は、政府改革と潜在的な経済成長と相まって、中期的に持続可能な不動産市場を支えており、サウジアラビアが近隣諸国を上回る可能性がある。

• サプナ・ジャグティアニは、S＆P Global Ratingsのアソシエイトディレクター、企業・不動産格付け担当アナリストである。