ダヤン・アバウト・タイム

リヤド: サウジアラビアの銀行の不動産融資は2024年第3四半期に過去最高の8,464億8,000万SRV(2,257億3,000万ドル)に急増、年率13.29％の伸びを記録したことが公式データで明らかになった。

サウジアラビア中央銀行（通称SAMA）のデータによると、この伸びの原動力となったのは個人向けと法人向け融資の両方で、法人向け融資は22％増の1,896億SRに達した。

個人向け貸出は全体の78％を占める6,568億8,000万SRで、年率11.02％の伸びを示した。

不動産ローンは現在、サウジアラビアの銀行のローンポートフォリオ全体の29.67％を占めており、第3四半期末時点で2兆8,500億SRとなっている。

このセクターの前例のない拡大は、経済の多様化と王国の住宅需要の増大に対応することを目的とした「ビジョン2030」の下での政府の支援イニシアティブに支えられている。

2018年には、サウジアラビア中央銀行が初めて住宅を購入する際の融資比率の上限を85％から90％に引き上げた。

この戦略的な動きは、住宅ローン融資を刺激し、サウジアラビア国民が住宅取得をより身近なものにすると同時に、王国の広範な経済改革計画に沿うように設計された。

より多くの国民が初めて住宅を購入するための資金を確保できるようにすることで、このイニシアチブは、住宅所有率を高め、全国的に住宅の選択肢を拡大することを目的とした国家住宅戦略を直接支援するものである。

SAMAは金融の安定性を維持することを重視し、この政策転換が銀行部門の弾力性を損なったり、持続不可能な融資慣行につながったりしないようにした。

不動産セクターの成長を支えるもう一つの要因は、最近の金融緩和である。インフレ抑制のために2年間にわたり積極的な利上げが行われた後、SAMAは9月に50bp、11月にさらに25bpの金利引き下げを行い、米連邦準備制度理事会（FRB）の金融政策を反映させた。

こうした金利引き下げによって借入金利が低下し、不動産ローンの需要が急増している。

しかし、この需要の急増には二重の効果がある。与信枠を拡大する一方で、住宅価格には上昇圧力がかかり、インフレを助長する。

統計総局によると、サウジアラビアの10月の年間インフレ率は1.9%に達した。

このような上昇にもかかわらず、王国のインフレ率は中東で最も低い水準にあり、経済安定化戦略の有効性と世界的なインフレ圧力に対する強靭性を裏付けている。

新規リテール住宅ローン、過去21ヵ月で最高

サウジアラビアの銀行は、10月に81.4億SRの住宅ローンを新規に発行し、過去21ヶ月で最高額となり、昨年10月から20.33％増加した。

サウジアラビアの首都リヤドは、堅調な人口と雇用の増加による住宅需要の高まりに後押しされ、この急増の中心地となっている。

10月の住宅ローン総額のうち、59.3％にあたる48.3億SRが住宅購入に向けられ、35％がアパート、5.6％が土地に割り当てられた。

アパートローン融資は、前年同期比47％増の28億6,000万SRと、年間で最も大きな伸びを示し、次いで土地融資が24.8％増、住宅ローンが8.37％増となった。

2024年第3四半期の新規住宅ローン残高は204.9億SRドルに達し、前年同期比11.34％増となった。この伸びは主にアパートに対する需要によるもので、このセグメントの貸出額は前年同期比58.76％増の72.5億SRとなった。

土地向け融資は同19.16％増の11.9億SRとなったが、住宅向け融資は同6.13％減の120.6億SRとなった。

サウジアラビアの住宅市場では、人口動態やライフスタイルの嗜好の変化を反映して、アパートへの融資が目立ってきている。アパートは駐在員や小家族にアピールすると同時に、値ごろ感への懸念にも対応している。

S&P グローバルによると、2027 年まで年平均 3.3％の人口増加と駐在員の流入急増が、特にリヤドでの需要を促進している。

この要因は、雇用機会と相まって、新規住宅供給を上回っている。

JLLの2024年上半期のKSA市場ダイナミクスレポートによると、この期間にリヤドで1万6,200戸、ジェッダで1万1,300戸が追加され、年末までに両都市でさらに1万6,000戸が見込まれている。

しかし、このような成長にもかかわらず、供給の制約が引き続き価格を押し上げている。高い建設コストとビジョン2030プロジェクトとの競合が、住宅の値ごろ感を制限している。

さらに、サウジアラビアの不動産市場は外国直接投資を誘致するための規制変更に取り組んでいる。S&Pグローバルによると、外国直接投資の流入は現在GDPの平均2％だが、不動産投資に関連した新たな居住ビザのオプションなど、改革の進展に伴い増加が見込まれている。

Saudi Real Estate Refinance Co.のような事業体が主導する住宅ローンのインフラが成熟するにつれ、市場は流動性を高め、成長する態勢を整えている。

二次モーゲージ市場

サウジアラビアは、流通住宅ローン市場の確立という、王国の住宅・金融セクターを再定義する変革の旅に出ようとしている。

サウジアラビアは、住宅金融の流動性を確保し、住宅取得を促進し、「ビジョン2030」に沿った経済の多様化を促進するため、グローバルな専門知識と現地の実行力を戦略的に連携させる2つの主要な協定を締結している。

画期的な展開として、公共投資基金の子会社であるサウジ不動産リファイナンス株式会社は、世界最大の資産運用会社であるブラックロックと覚書を交わした。

自治体・農村問題・住宅担当大臣のマジド・アル・ホガイル氏が注目の訪米中にまとまったこの合意は、グローバルな専門知識を活用して住宅ローン・ファイナンスのエコシステムを発展させるという王国のコミットメントを強調するものだ。

ブラックロックとのパートナーシップは、住宅ローン担保証券の基礎を固め、機能的な住宅ローン流通市場を創出する上で極めて重要な役割を果たすと期待されている。

この証券は、銀行が住宅ローン債権を束ねて投資家に販売できるようにすることで、市場の流動性を向上させることを目的としている。

この流動性の流入により、サウジアラビアの一般家庭の借入コストが削減され、住宅取得がより手頃なものになると期待されている。

ブラックロックのロバート・カピト社長は、今回の提携について、サウジアラビアの不動産金融市場を国際資本市場と整合させるための重要なステップであると説明した。同氏は、このイニシアチブが地元の住宅目標を支援するだけでなく、グローバルな投資を呼び込む可能性を強調した。

一方、SRCはAl-Ahli BankおよびReal Estate Development Fundとも、地方レベルでのセカンダリー・モーゲージ市場の運営に関する別個の協定に調印した。

この三者パートナーシップは、住宅ローンポートフォリオの構築と借り換えに重点を置き、住宅金融市場が継続的に資金を調達できるようにするものである。

このイニシアティブはまた、国内市場における住宅ローン担保証券の発行を早急に進め、このセクターの持続可能な成長のための強固な基盤を築くことになる。

住宅ローンの組成が増加するにつれ、流動性を効果的に管理するための流通市場の必要性も高まっている。

SRCのCEOであるMajeed Al-Abduljabbar氏は、Al-Ahli Bankとのパートナーシップは、これらの課題に取り組む上で重要なステップであると述べた。銀行が住宅ローンを証券化し、MBSとして販売できるようにすることで、流動性を高め、融資コストを削減し、市民の住宅の選択肢を広げることができる。

このようなパートナーシップは、住宅所有率を70％まで引き上げ、石油収入への経済的依存を減らすというビジョン2030の目標にとって住宅分野が中心となっている王国にとって、極めて重要な時期に実現した。

サウジアラビアは、不動産金融セクターをグローバルな資本市場に統合することで、手頃な価格の住宅を確保するだけでなく、革新的な金融ソリューションにおける地域のリーダーとしての地位を確立しようとしている。