• 180を超える多国籍企業の本社が流入し、高級タワーへの強い需要が生まれている

ナディン・ハッサン

リヤド：超高層ビルがリヤドのスカイラインを一変させ、首都の都市と経済の野心における大胆な変化を示している。金融から高級住宅に至るまで、垂直的な開発が加速しており、ニューヨークのような世界的な都市と比較されている。

リヤドのスカイラインは急速に進化しており、アブドゥラー国王金融地区から北リヤドにかけて、高層ビル、高級タワー、スマート超高層ビルが立ち並んでいる。

この垂直の疾走は単なる美的感覚ではなく、戦略的なものだ。経済多様化計画であるビジョン2030が、この不動産の進化の中心にある。リヤドの人口を倍増させ、世界トップ10のグローバル都市としてリヤドを再ブランディングしようとしている。

垂直性が新常態となる

PwC中東本部の不動産・自治体担当リード・パートナーであるイマッド・シャフルーリ氏によると、リヤドの上昇気流は、この都市が抱く変革への野望に対する「自然な反応」だという。

「画期的な不動産イニシアティブによって新しい複合用途地区が誕生する一方、180を超える多国籍企業の本社が流入し、高級商業施設や住宅への強い需要が生まれている」とアラブニュースに語った。

Knight Frank社のレポートによると、リヤドの人口は2022年の700万人から2030年には960万人に増加すると予測されている。

この変化に対応するため、2024年から2034年の間にサウジ国民向けに約30万5,000戸の住宅が新たに必要となる。

この成長は年率4.1％の複合成長率で促進され、リヤドの外国人人口は2030年までに550万人に膨れ上がると予想されている。

この需要の多くは、王国がギガ・プロジェクト、新本社、インフラ整備を管理する熟練労働者を必要としていることに起因している。

これらの数字は、垂直型開発がいかに不可欠になっているかを物語っている。リヤドでは、人口動態や経済状況が急速に変化しているため、開発計画を立てるだけでなく、開発を進めなければならないのだ。

デベロッパーは、土地を有効活用し、世界の都市トレンドに沿った、歩きやすく、仕事と遊びが一体化した空間を提供するために、垂直方向に建物を建設している。

PwCミドルイーストの不動産・自治体リード・パートナー、イマッド・シャフルーリ氏は次のように述べている。

シャフルーリは「これらの開発は単独で行われているのではなく、公共交通機関や地下鉄インフラへの多額の投資によって支えられている」という。

地価が高騰し、ライフスタイルへの期待が変化しているこの都市では、垂直居住は単なるトレンドではなく、経済的にも実現可能だ。

その魅力は高さだけでなく、スマートな密度にもある。デベロッパーは、土地を有効活用し、世界の都市トレンドに沿った、歩きやすく、生活と仕事と遊びが一体化した空間を提供するために、垂直方向に建物を建てているのだ、とシャフルーリ氏は説明する。

高層ビルの宣伝と高額投資

高級タワーは急速にリヤドの新たなスカイラインの特徴になりつつあり、投資家も注目している。

ブランド化されたレジデンスから、環境、社会、ガバナンスに準拠したオフィスタワーまで、ハイスペックな開発は、成熟しつつある市場における戦略的な投資と見なされるようになってきている。

「テナントの期待も変化している」

ハイブリッドなワークモデルや持続可能な目標をサポートするスマートでフレキシブルなスペースを求めて、企業は古いストックから離れつつある。これは機関投資家やREITからの関心を加速させており、彼らは潜在的なリターンだけでなく、成熟し透明性が増した市場環境にも惹かれている。

シャフルーリ氏は、投機的ゾーンにおける評価の変動や、サプライチェーンの混乱や請負業者の能力制限などの実行リスクは、投資家が注意深く見守らなければならない要因であると警告している。それでも、現地との強固なパートナーシップと規制の調整により、上昇の可能性は依然として高い。

考え方の転換

オリバー・ワイマンの政府・公共機関プラクティスのプリンシパルであるアーサー・ネロン＝バンセル氏は、リヤドの垂直的成長はより深い社会経済的シフトの反映であると言う。

世界的な傾向として、「住む・働く・遊ぶ 」を統合した環境を提供する、より高密度の複合都市開発が進んでいる。サウジアラビア人も駐在員も、今や国際標準に沿ったスペースを求めています」とNネロン＝バンセル氏はアラブニュースに語った。

ネロン＝バンセル氏は「家族の人数の減少や晩婚化といったサウジアラビア人の人口動態の変化や、他の都市からリヤドへの移住の増加が、アパートやタウンハウスに対する需要の増加に寄与している」と述べた。

ネロン＝バンセル氏は、政府主導の主要な取り組みに引き寄せられた熟練した外国人駐在員が、エグゼクティブ住宅やアパートメントといった新しい居住形態の需要増加に寄与していると指摘した。

2030年万博や2034年FIFAワールドカップのようなプロジェクトが目前に迫っているため、投資家は数年間はこの需要が堅調に推移すると予想しているという。

人口動態の要因だけでなく、リヤドの垂直的な不動産の勢いの背景には、規制や構造的な変化があると同氏は指摘する。

「主にリヤド市王立委員会、不動産総局、リヤド・アマナによって推進された最近の規制改革は、高層複合用途開発を促進する上で重要な役割を果たしている」と述べた。

ネロン＝バンセル氏は、デベロッパーの資金調達を支援するための計画外分譲のためのWafiプログラム、シェアード・オーナーシップや住宅所有者組合を支援するStrata法、賃貸市場を標準化するEjarプログラムなどが重要なイニシアチブであると付け加えた。

この戦略には、投資家保護の強化、より明確な許認可経路、意図的な垂直型複合用途への推進が含まれる。

建築シフト

垂直的な拡大は、都市のアイデンティティ、密度、そして 人々が暮らし、働き、繁栄するために都市が創出すべきスペースの 種類をめぐる新たな問いを促している。

この変貌は、近代的な都 市とは何かを再定義するものだと考える人もいる。

国際法律事務所リード・スミスのマネージング・パートナー、サチン・ケルール氏は、リヤドの新しいスカイラインは、建築的な変貌であると同時に文化的な変貌でもあると考えている。

開発が高密度になることで、商業施設や住宅の賃貸価値が向上し、資産価値も高まる。

リード・スミスのマネージング・パートナー、サチン・ケルール氏

「この国の都市開発戦略には変化があり、それはリヤドで最も顕著に表れている。垂直開発がこれまで以上に注目されています」とケルール氏はアラブニュースに語った。

開発密度が高まれば、商業施設や住宅の賃貸価値も高まり、資本価値も上昇する。このため、投資家が機会を求めて行列を作るようになり、供給側の意欲が高まっている。

同氏は、GCCの他の主要都市で享受されているライフスタイルの機会を提供する、近代的で手頃な価格の、手間のかからない宿泊施設を求める若い層によって、需要側も牽引されていると説明した。

けるール氏は、リヤドの不動産ブームは、ビジョン2030の重要な要素である王国のインフラ整備の野心の表れだと考えている。

垂直的な拡大への注目は、経済的にも環境的にも魅力的とはみなされない、いわゆる都市のスプロール化の終焉を告げるものだ。

「王国では、政府、デベロッパー、計画専門家、建築家の間で、より多くの対話が行われている。都市のスプロール化は間違いなく昔の話だ。都市は水平方向の限界の広さでは判断されない。今日、ビルドアップはより良い資産利回りを生み出し、フットプリントを削減し、都市の生活環境を改善する」

ケルール氏は文化的な躊躇を認めながらも、楽観的な見方を崩さない。

「リヤドに今できることは、次世代の革新的な垂直居住を創造するために、最高の建築・エンジニアリングの才能と実践を結集することだ」と彼は付け加えた。

ケルール氏は、リヤドの垂直移転がもたらす持続可能性の利点は、特に近代的な建材や設計手法の採用によってかなりのものになるだろうと述べた。

しかし、都市計画者やデベロッパーは、文化的嗜好や高層住宅に対する社会的態度も考慮する必要があり、それは多くのサウジアラビア人にとってまだ馴染みがなかったり、居心地が悪かったりする可能性があると同氏は指摘した。

とはいえ、若い人口が多く、社会の変化が急速に進んでいることから、サウジアラビアの若者は、増加する外国人コミュニティとともに、この新しい都市型ライフスタイルを徐々に受け入れていくだろうと同氏は予想している。

アイデンティティと投資

ケルール氏は、リヤドにとって、クラス最高の、革新的で魅力的な垂直の仕事場と居住空間を持つことが「絶対不可欠」だと考えている。

人々が同じエリア内（多くの場合、同じ建物内や近隣）で生活し、働き、交流することができれば、より効率的で便利で生産的な環境が生まれる。

これは、グローバルなビジネス拠点となることを目指す都市では特に重要だ。会議や食事、レジャーのために長距離を通勤することは、時間を浪費し、ストレスを与え、交通渋滞の一因となる。

対照的に、コンパクトな複合施設は、常に移動する必要性を減らし、専門家や居住者が時間を最大限に活用できるようにする。