東京：日本の西武ホールディングスは、東京都心の高級オフィスビルを少なくとも20億ドルで売却することを検討している。

36階建ての東京ガーデンテラス紀尾井町のオフィスとホテルの複合ビルの売却の可能性は、西武がバランスシートに余裕を持たせることを目的としている。

111年の歴史を持つ不動産・鉄道会社である西武鉄道による売却計画は、低借入コストや安定した賃料など魅力的な条件を背景に、日本の商業用不動産に対する世界的な需要が堅調に推移する中で行われることになる。

金利上昇と空室率の高騰で不動産価格が急落している世界市場、特に米国とは対照的だ。

日本では17年ぶりの利上げが行われたばかりだが、今後の利上げペースが緩やかである限り、不動産投資家の足かせにはならないとアナリストは言う。

東京ガーデンテラス紀尾井町の売却額は少なくとも3,000億円（20億ドル）になる可能性があると、2人の関係者は語った。この複合施設は、西武も所有していたグランドプリンスホテル赤坂の跡地で、2016年に6億9000万ドルを投じて開発された。

この規模であれば、日本史上最大の不動産取引である、2022年の政府による大手町プレイスへの4360億円の売却に近い取引となる。

西武は日本の不動産デベロッパーやBlackstoneやGICのようなグローバル投資ファンドを含む約10の買い手候補に接触していると、ある関係者は語った。

売却のスケジュールは明らかになっていない。協議はまだ初期段階であり、同社がビルを維持することを決定する可能性もある、と情報筋は述べた。

再開発プロジェクト

このビルを売却すれば、西武は高輪や品川など、今後東京都心部で計画されている高利回りの再開発プロジェクトに必要な資金を得ることができる、と情報筋の一人は語った。

西武は、資本効率を高めるためにバランスシート上の資産を少なくする、いわゆる「アセット・ライト」戦略を追求しており、デベロッパーが建設した不動産を保持する日本の典型的なビジネスモデルとは一線を画している。

売却について尋ねられた西武は声明で、同社はこの戦略の下で清算する資産を選定している最中であると述べた。現時点では何も決定していないが、5月中に決定を発表する予定であると、同社は付け加えた。

Blackstone と GIC はコメントを控えた。

不動産調査会社でブローカーでもある CBRE のシニア・ディレクター、羽仁千夏氏は最近のレポートの中で、「日本は不動産投資市場の規模と市場参加者の層の厚さにより、十分な流動性があるため、投資先として依然として魅力的です」と述べている。

東京都心の一等地の商業施設の必要利回りは3％と低く、上場企業の資本コストとして一般的に期待される水準には達していない。

西武は約2年前、プリンスブランドのホテルやレジャー施設を含む20以上の物件をシンガポールの政府系ファンドGICに総額1200億円以上で売却した。売却後もこれらの施設の運営を続けている。

同社は自己資本利益率（ROE）を2年前の3.5％から10％を目指している。

日本企業は、株主からの資本使途に対する監視の目が厳しくなるにつれ、バランスシートに散乱する不動産資産の売却を加速させている。

最近の取引には、三菱重工業、JFEホールディングス、日野自動車による工場跡地の売却が含まれ、不動産の専門家は、日本企業が保有する広範な不動産にアクセスできるようになった。

日本の高度成長期の代名詞ともいえる不動産グループの一つであった西武は、2004年に財務諸表の改ざんにより上場廃止となった。その後、プライベート・エクイティ会社のサーベラスによって一部買収されたが、サーベラスは2014年に東京に再上場した後、株式を売却した。

ロイター